1. Методологию их я пытался понять, но не нашёл главного -- откуда они исходные данные берут. То есть это предложения или реальные переходы прав собственности? Предложений по Москве в том же ЦИАНе больше 100 тысяч, http://www.cian.ru/nd/search/?deal_type=sale&engine_version=2&offer_type=flat®ion=1, а переходов прав происходит порядка 10 тысяч в месяц по всему городу, включая, как я понимаю, и новостройки, а иногда и меньше (см. например http://realty.rbc.ru/articles/12/10/2015/562949997622574.shtml).
Предложения, как я сказал выше, страдают тем, что это не рыночная цена квартиры, а заявленная желательная продавцу цена, которая постоянно скачет, и может вообще не реализоваться в сделку никогда (сейчас на рынке предложений много, а спроса нет, так что это нормальное дело -- повисит объявление год, его и снимут). А сделки -- их так мало, что найти схожие квартиры даже по трём параметрам (количеству комнат, району и типу дома), чтобы отследить тренд, становится затруднительно. То есть и так, и так возникает системная погрешность.
2. Что же до устаревания вторички, то это не вполне верно (хотя верно то, что старый жилой фонд, конечно, новостройкой быть не может). Как минимум, есть феномен "инвестиционных квартир", которые покупали не для жилья, а для вложения денег. То есть формально вторичка, но на деле в квартире никто не жил -- это опять же нормальное дело в Москве.
3. Интересно на их графиках посмотреть на кризисный момент декабря 2014 года:
В рублях: http://www.irn.ru/gd/?class=house&type=1&period=3&step=week&grnum=2¤cy=0
В долларах: http://www.irn.ru/gd/?class=house&type=1&period=3&step=week&grnum=2¤cy=1
Рублёвые цены начинают расти вместе к курсом доллара в июле. Однако растут они не пропорционально, и в долларах всё же цена понижается. Это похоже на поведение продавцов на рынке. К декабрю 2014 спрос вырос колоссально, все, у кого были деньги, торопились вложить в недвижимость, опасаясь инфляции. Продавцы стали поднимать цены, при этом сезонный фактор работал как обычно, новых предложений в конце года сравнительно мало, то есть спрос рос, предложение сокращалось, и росли цены (подтверждая заодно веру людей в то, что недвижимость надёжна как инструмент сбережений). А в январе всё упало: обвалился спрос (отчасти из-за того, что уже был реализован в декабре, отчасти из-за обратного снижения курса доллара), и рублевые цены также упали. Я к тому рассказываю, что даже такой характерный момент, как декабрь 2014 года, не опишешь только одними ценами, надо как минимум ещё колебания объёма спроса и предложения видеть.
А вот история всего 2015 года. По их данным выходит, что локальные пики рублевых цен были в феврале и июне.
А по моим данным (есть у меня тут некие данные) локальными минимумами спроса были январь и май, причём май -- это был просто тотальный провал по спросу. Рынок практически встал. Откуда же взялось повышение рублевых цен в июне (почти на 10%)?
Видимо, просто реакция на курс рубля:
То есть курс скакнул, и все продавцы механически пересчитали цены (но продать большинству из них всё равно ничего не удалось, так что курс-то дальше рос, а цены, даже рублевые, только снижались).
![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png)
timeasmymeasure
no subject
Date: 2016-01-10 07:07 pm (UTC)Предложения, как я сказал выше, страдают тем, что это не рыночная цена квартиры, а заявленная желательная продавцу цена, которая постоянно скачет, и может вообще не реализоваться в сделку никогда (сейчас на рынке предложений много, а спроса нет, так что это нормальное дело -- повисит объявление год, его и снимут). А сделки -- их так мало, что найти схожие квартиры даже по трём параметрам (количеству комнат, району и типу дома), чтобы отследить тренд, становится затруднительно. То есть и так, и так возникает системная погрешность.
2. Что же до устаревания вторички, то это не вполне верно (хотя верно то, что старый жилой фонд, конечно, новостройкой быть не может). Как минимум, есть феномен "инвестиционных квартир", которые покупали не для жилья, а для вложения денег. То есть формально вторичка, но на деле в квартире никто не жил -- это опять же нормальное дело в Москве.
3. Интересно на их графиках посмотреть на кризисный момент декабря 2014 года:
В рублях:
http://www.irn.ru/gd/?class=house&type=1&period=3&step=week&grnum=2¤cy=0
В долларах:
http://www.irn.ru/gd/?class=house&type=1&period=3&step=week&grnum=2¤cy=1
Рублёвые цены начинают расти вместе к курсом доллара в июле. Однако растут они не пропорционально, и в долларах всё же цена понижается. Это похоже на поведение продавцов на рынке. К декабрю 2014 спрос вырос колоссально, все, у кого были деньги, торопились вложить в недвижимость, опасаясь инфляции. Продавцы стали поднимать цены, при этом сезонный фактор работал как обычно, новых предложений в конце года сравнительно мало, то есть спрос рос, предложение сокращалось, и росли цены (подтверждая заодно веру людей в то, что недвижимость надёжна как инструмент сбережений). А в январе всё упало: обвалился спрос (отчасти из-за того, что уже был реализован в декабре, отчасти из-за обратного снижения курса доллара), и рублевые цены также упали. Я к тому рассказываю, что даже такой характерный момент, как декабрь 2014 года, не опишешь только одними ценами, надо как минимум ещё колебания объёма спроса и предложения видеть.
А вот история всего 2015 года. По их данным выходит, что локальные пики рублевых цен были в феврале и июне.
А по моим данным (есть у меня тут некие данные) локальными минимумами спроса были январь и май, причём май -- это был просто тотальный провал по спросу. Рынок практически встал. Откуда же взялось повышение рублевых цен в июне (почти на 10%)?
Видимо, просто реакция на курс рубля:
То есть курс скакнул, и все продавцы механически пересчитали цены (но продать большинству из них всё равно ничего не удалось, так что курс-то дальше рос, а цены, даже рублевые, только снижались).