История московского жилья
Jan. 9th, 2016 10:59 pm![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
borislvinОказывается, на сайте http://www.irn.ru/gd можно разглядывать графики цен на московское жилье, в том числе сравнивать по числу комнат, качеству, районам и т.д.
В общем, есть чем поиграть.
Ключевые графики - динамика за период с 2000 года:
В рублях
В долларах
В общем, есть чем поиграть.
Ключевые графики - динамика за период с 2000 года:
В рублях
В долларах
![[identity profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/openid.png){kind=small}
no subject
Date: 2016-01-10 07:48 am (UTC)Если бы в рф было такое явление как "домовладельцы" и "доходные дома" то крах мог бы быть мягче и по банкам ударил бы не сильно.
no subject
Date: 2016-01-10 08:54 am (UTC)Кроме того, что считать ценой? Заявленная цена любой квартиры на сайтах типа ЦИАНа (а) меняется со временем (сначала квартира выставляется по максимальной цене, которую хочет получить продавец, потом снижается, чтобы привлечь покупателей, в течение нескольких месяцев) и (б) в ходе совершения сделки покупателю как правило дают дополнительную скидку, так что реальная цена продажи вообще нигде не бывает опубликована. Кроме того, некоторые квартиры так и уходят с рынка, не найдя покупателя, в частности из-за завышенной цены.
Хорошо бы понять, удалось ли им преодолеть эти сложности, или это просто разложенная по набору параметров ежедневная статистика цен? В последнем варианте тоже интересно, но будет много системных ошибок и подозрений в рекламном характере этой статистики.
no subject
Date: 2016-01-10 04:16 pm (UTC)Кроме того, у них можно сравнить линии по разным типам жилья, среди которых есть и панельные пятиэтажки, панельные девятиэтажки, "плохой кирпич", "сталинки" - то есть по определению "вторичка". Отдельно выделена категория "современный монолит-кирпич". Видно, что динамика цен всех категорий примерно единая при сохранении более или менее устойчивой разницы в цене между верхней и нижней категориями на уровне примерно 1000 долларов за квадратный метр.
no subject
Date: 2016-01-19 12:49 pm (UTC)"Закономерным является также и вопрос о том, какой именно вариант методологии используется для расчета текущих индексов? На самом деле в той или иной степени используются элементы всех упомянутых приемов. А также ряд дополнительных, которые вместе с описанными выше составляют интеллектуальную собственность аналитического центра IRN.RU
Алгоритм расчета индексов периодически совершенствуется, добавляется использование новых приемов, устраняются замеченные недочеты. А также некоторые блоки напротив упрощаются, если со временем становится понятно, что они не дают желаемого результата или их результат почти не отличается от более простого алгоритма расчета. Так или иначе, любой аналитический продукт несет в себе влияние экспертного мнения и представлений своего автора. Что приводит к формированию альтернативных точек зрения, путем сравнения которых каждый человек может принять свое собственное решение. Или изобрести метод получше."
no subject
Date: 2016-01-10 04:19 pm (UTC)Собственно, оно и понятно - с каждым годом "вторичка" все больше устаревает и физически, и морально.
no subject
Date: 2016-01-10 07:07 pm (UTC)Предложения, как я сказал выше, страдают тем, что это не рыночная цена квартиры, а заявленная желательная продавцу цена, которая постоянно скачет, и может вообще не реализоваться в сделку никогда (сейчас на рынке предложений много, а спроса нет, так что это нормальное дело -- повисит объявление год, его и снимут). А сделки -- их так мало, что найти схожие квартиры даже по трём параметрам (количеству комнат, району и типу дома), чтобы отследить тренд, становится затруднительно. То есть и так, и так возникает системная погрешность.
2. Что же до устаревания вторички, то это не вполне верно (хотя верно то, что старый жилой фонд, конечно, новостройкой быть не может). Как минимум, есть феномен "инвестиционных квартир", которые покупали не для жилья, а для вложения денег. То есть формально вторичка, но на деле в квартире никто не жил -- это опять же нормальное дело в Москве.
3. Интересно на их графиках посмотреть на кризисный момент декабря 2014 года:
В рублях:
http://www.irn.ru/gd/?class=house&type=1&period=3&step=week&grnum=2¤cy=0
В долларах:
http://www.irn.ru/gd/?class=house&type=1&period=3&step=week&grnum=2¤cy=1
Рублёвые цены начинают расти вместе к курсом доллара в июле. Однако растут они не пропорционально, и в долларах всё же цена понижается. Это похоже на поведение продавцов на рынке. К декабрю 2014 спрос вырос колоссально, все, у кого были деньги, торопились вложить в недвижимость, опасаясь инфляции. Продавцы стали поднимать цены, при этом сезонный фактор работал как обычно, новых предложений в конце года сравнительно мало, то есть спрос рос, предложение сокращалось, и росли цены (подтверждая заодно веру людей в то, что недвижимость надёжна как инструмент сбережений). А в январе всё упало: обвалился спрос (отчасти из-за того, что уже был реализован в декабре, отчасти из-за обратного снижения курса доллара), и рублевые цены также упали. Я к тому рассказываю, что даже такой характерный момент, как декабрь 2014 года, не опишешь только одними ценами, надо как минимум ещё колебания объёма спроса и предложения видеть.
А вот история всего 2015 года. По их данным выходит, что локальные пики рублевых цен были в феврале и июне.
А по моим данным (есть у меня тут некие данные) локальными минимумами спроса были январь и май, причём май -- это был просто тотальный провал по спросу. Рынок практически встал. Откуда же взялось повышение рублевых цен в июне (почти на 10%)?
Видимо, просто реакция на курс рубля:
То есть курс скакнул, и все продавцы механически пересчитали цены (но продать большинству из них всё равно ничего не удалось, так что курс-то дальше рос, а цены, даже рублевые, только снижались).
no subject
Date: 2016-01-11 03:38 am (UTC)Заметьте, что я совершенно сознательно привел графики за длительный период. Именно они кажутся мне более содержательными. Графики колебаний внутри года, не говоря уже о месяцах, гораздо более подвержены влиянию неизвестных лагов. Ведь покупка и продажа квартиры - акт не ежедневный, не рядовой, и продавец с покупателем в условиях повышенной неопределенности всегда могут отложить сделку на неделю или месяц. Сколько именно они готовы подождать - мы не знаем, поэтому скачка на таком коротком интервале оказываются результирующей слишком большого числа факторов, среди которых совершенно неизвестные.
no subject
Date: 2016-01-11 06:15 am (UTC)Работая в этой области, я могу построить похожий график по своим данным, но уже выбрав (по некой доле рынка) только цены, соответствующие фактам реальных продаж. Глобальный общий тренд, само собой, получается тем же: за исключением 2006-2008 года рублевые цены линейно растут.
А вот в частностях -- тот же декабрь 2014 года у них отмечен всплеском, а в своих данных, к своему удивлению, я этого всплеска не обнаружил. То есть выходит, что задравшие цены продавцы ничего продать не смогли, что, возможно, и остановило рынок.
И второе существенное отличие - у меня выходит, что цена квадратного метра сейчас снижается от 195 тыр в апреле 2015 к 170 тыр сейчас. А у них 200 тыр было в январе, снижалось до 165 в октябре, а потом стало опять немножко расти. Разница в расположении пика ~200 тыр (у них январь, у меня апрель) примерно соответствует сроку экспозиции квартиры на рынке сейчас, плюс-минус. Вывод -- у них анализируются цены продавцов, а не условия сделок.
А за длительный период -- да, конечно, на большой выборке при общем усреднении тренд что так, что так один и тот же.
no subject
Date: 2016-01-19 01:12 pm (UTC)no subject
Date: 2016-01-11 06:53 pm (UTC)питерскихленинградских базах emls и БН) строятся на основании баз данных объявлений о продаже, а не на данных реальных сделок, получить которые очень сложно."Статистика составлена по самой большой в Санкт-Петербурге и области базе данных, объединяющей объекты единой мультилистинговой системы (список абонентов), "Бюллетень Недвижимости", "Большой Каталог Недвижимости". Для создания статистики используются реальные объекты, выставленные на продажу агентствами недвижимости Санкт-Петербурга и области, статистика ведется с 1992 года"
no subject
Date: 2016-01-11 07:03 pm (UTC)Собственно, в любом случае понятно, что долгосрочная, на протяжении десяти-пятнадцати лет, динамика запросных цен должна близко аппроксимировать динамику продажных цен, просто между ними сохраняется какая-то дельта. Ведь запросные цены обычно назначают не от балды, а исходя из представлений об общем уровне цен на данный момент.
no subject
Date: 2016-01-11 07:05 pm (UTC)no subject
Date: 2016-01-12 01:55 pm (UTC)Цены на недвижимость, как мы видим, выросли в 4 раза примерно с 2001 по 2015 год. И росло это всё примерно линейно, за исключением 2008 года. (Заодно я тут к Москве добавил область и Новую Москву, там рост был такой же, пропорция более или менее сохранялась).
Я вдруг вспомнил, что ещё за это время выросло примерно в 4 раза: все остальные цены. Поделил на инфляцию (за 1 беру декабрь 2001 года).
Только по двушкам, как наиболее стабильным в цене, получается примерно то же самое, хотя линия с 2009 по 2014 год даже больше получается похожей на горизонталь:
То есть получается, что история цен на жильё выглядит так: до 2006 года цены росли с опережением инфляции (насколько это соответствовало развивающемуся рынку, притоку новых жителей в город, или показывало реальную инфляцию, не мне судить). Потом был "пузырь", а после кризиса 2008 года цены практически зафиксировались и корректировались только на официальную инфляцию. Отчасти это, наверное, показывает, что недвижимость стала "финансовым инструментом", который должен был сохранять деньги, именно что предохраняя их от инфляции.
А с 2014 года инфляция цены стали отставать от инфляции, и в 2015 году даже стали снижаться и в реальном выражении. И, как было сказано выше, "теперь инвестиционный спрос обвально накроется".
no subject
Date: 2016-01-19 04:20 am (UTC)no subject
Date: 2016-01-19 01:01 pm (UTC)no subject
Date: 2016-01-19 12:36 pm (UTC)И первичный рынок со вторичным, конечно, следует развести. Кстати, для СПБ так и делается.